neděle 14. února 2016

Návod k pochopení programu Chytrý nájem


Již tuto situaci znám. Opakuje se s každou myšlenkou, která je výrazně jiná, nežli dosavadní zaběhnutý pořádek. S každou velkou inovací jsem zažil velký úspěch v zahraničí a velmi pomalé pochopení a přijetí v Česku. Jednoduše my Češi jsme v pochopení a přijetí nového pomalejší. A možná to vůbec nevadí. Jeli nutné více času k vysvětlení, budu tedy trpělivě vysvětlovat. Kdo máte zájem přijměte tento můj návod k pochopení nového programu ES Chytrý nájem, kterého jsem shodou okolností duchovním otcem. 

Ve své práci jsem vždy hledal hlubší poslání a smysl nežli jen generovat zisk. Již před dvaceti lety jsem si uvědomil, jak zásadním způsobem ovlivní kvalitní bydlení spokojenost života, kvalitu partnerského vztahu, dobrý vývoj dětí a celkové rodinné štěstí. Již tenkrát jsem se rozhodl, že budu svojí prací přinášet kvalitní bydlení co nejvíce mladým rodinám. Místo vil za desítky milionů jsem se tedy rozhodl stavět dobré rodinné domy za podmínek, kdy se dům stane dostupný široké střední třídě. 

Postupně jsem se svými kolegy vytvořil programy Mladá rodina a Nulová hotovost, které skvělou dohodou s bankou učinily bydlení prostřednictvím hypotéky opravdu dostupné mnoha mladým rodinám. Zažil jsem s těmito programy mimořádný úspěch a získal respekt ve svém oboru.  Stále však zůstávala skupina lidí, které jsem z různých důvodů nemohl vzít do banky. Byli to lidé, kteří neměli vypořádané majetkové poměry z předešlých vztahů. Byli to lidé, kteří pro své minulé hříchy mají cesty do bank zavřené. A popravdě to také byli lidé, kteří z různých důvodů nechtějí u svého jména uvádět existenci majetku. Roky jsem stavěl domy tisícům klientů. A stále zůstávala malá skupina lidí, kterým jsem pomoci neuměl. 

Každý z těchto lidí, pro které jsem neměl řešení, tak zůstával uvězněn v nutnosti platit nájem. A zde se objevuje druhá moje zásadní myšlenka. Nájmy jsou v Česku vysoké a budou ještě vyšší. Platit celý život drahý nájem, za který nevytvoříte žádný majetek, považuji za nejhorší ekonomickou alternativu. Platit celý život nájem bude pro mnohé znamenat odcházet do důchodu jako chudý. Naopak splácet a zaplatit v aktivním životě svoji nemovitost, může znamenat významně šťastnější poslední třetinu života. O to více mne provokovalo, že pro neexistuje řešení pro ty, které banky odmítnou. 

Jsem perfekcionalista. Neumím se smířit s tím, že něco neumím. A tak vznikl program Chytrý nájem. Program, kde klient není lustrovaný bankou. Program, kde platíte obvyklý nájem a 2/3 zaplaceného nájmu umořují cenu domu. Tedy na rozdíl od hloupého nájmu, tímto nájmem svoji nemovitost postupně zaplatíte. Hledal jsem a  našel cestu pro klienty, pro které žádná cesta neexistovala. 

Je už v Česku obvyklé, že někteří rádi komentují a neradi se o věci zajímají. A tak také kolem této nové myšlenky začaly vznikat názory bez znalosti. Říkám jim neporozumění. Nejlepším lékem neporozumění je trpělivé vysvětlení. Tak pojďme vysvětlovat. 


1. Neporozumění prvé: “Vždyť je to dražší nežli hypotéka.” 


No samozřejmě, že je splátka v programu Chytrý nájem je vyšší nežli splátka hypotéky. Z mnoha důvodů být musí a není se tedy čemu se divit. Splátka hypotéky obsahuje jen samotné splácení dluhu. Veškeré ostatní náklady, jakými je pojištění, daň z nemovitosti jsou hrazené samostatně mimo splátku. V programu Chytrý nájem splátka musí z podstaty obsahovat naprosto všechny náklady. Tedy včetně dobrého pojištění, zaplacení všech daní také 30 let údržby domu. Když se za 29 let porouchá kotel, obsahuje splátka výměnu kotle za nový. Tedy srovnávat vedle sebe čistou splátku hypotéky se splátkou Chytrého nájmu je prvé velké nepochopení. 


2. Neporozumění druhé: “Lepší je hypotéka.” 


To je moje nejmilejší neporozumění. Samozřejmě, že je lepší hypotéka. Také kde je možné pro klienta připravit hypotéku, tam vždy realizujeme hypotéku. Jsem autorem tohoto programu a jako autor vždy říkám: Program Chytrý nájem realizujeme výhradně tam, kde hypotéka není možná. Když někde čtete komentář, který srovnává tento program s hypotékou, pak víte, že dotyčný komentující program vůbec nepochopil. Program Chytrý nájem není a nikdy nebyl alternativou hypotékám. Tento program je záchrana pro ty, kterým je hypotéka v daný moment uzavřena. Chytrá otázka tedy není, zdali je program lepší nežli hypotéka. Chytrá otázka zní, zdali je chytrý nájem lepší nežli nájem hloupý. Zdali chci placením nájmu zaplatit majetek sobě, nebo chci placením nájmu zaplatit majetek někomu jinému ? 

3. Neporozumění třetí: “Třicet let je dlouhá doba.” 


Za třetí časté neporozumění si můžeme v ES sami. Popisujeme program tak, že za 30 let každý svůj dům splácením nájmu zaplatí. Vytvořili jsme tak myšlenku, že programu musí být splácený po celých 30 let. Tak to však není. U naprosté většiny klientů, kteří tento program mají, je nemožnost hypotéky dočasná. U většiny se jednou vyřeší důvody, které dnes brání k běžným programům. Chytrý nájem máme vytvořený tak, aby kdykoliv bylo možné přejít do normální hypotéky. Ani koruna sankcí za předčasné splacení. Žádná administrativní překážka. Pozdější přechod do hypotéky je v tomto programu žádoucí postup. Hledal jsem řešení, jak odemknout situaci pro ty, kteří dnes do banky nemohou. A upřímně budu šťastný, pokud každý do hypotéky přejde hned, jak mu to situace umožní. Také proto, že uvolní místo jiným čekajícím. 

4. Neporozumění čtvrté: “Počítejte kolik přeplatím.” 


To je takové české specifikum, s kterým jsem se zatím nikde jinde ve světě nesetkal. Souvisí nejspíše s tím, že naše generace nezažila ekonomickou výchovu na školách. A tak skoro každý den můžete potkat někoho, kde vynásobí splátku počtem splátek za 30 let a velmi se diví, že ta částka je vyšší nežli cena domu na začátku. Nechejme stranou, že dotyčný často do přeplacení počítá i to pojištění, daně a údržbu. Na co se v Česku zapomíná prakticky vždy, je inflace. Při tomto výpočtu dotyčný počtář zapomene, že při průměrné meziroční inflaci 3% ztratí peníze za deset let 30% své hodnoty. Za třicet let bude kupní síla stokoruny méně nežli poloviční dnešku. Kdo by chtěl tedy zaplatit za 30 let to, co si dnes půjčil, ten musí věřit na Ježíška. Protože jen Ježíšek by pak musel doplatit zbylou hodnotu peněz. A české banky zatím Ježíšky být neumí. :) 

5. Neporozumění páté: “Je to skvělý kšeft pro firmu.” 


Chápu tuto myšlenku. Nikdo nevidí za oponu a je snadné dojít k podobnému závěru. Pro mé kolegy je to nejvíce legrační názor k tomuto programu. Když jsem chtěl otevřít program pro lidi, které banky odmítaly musel jsem na tento sehnat peníze. Uzavřel jsem dohodu o financování s Komerční bankou. Nakoupil jsem pro prvých 30 klientů pozemky a rozestavěl domy. Banka později od dohody odstoupila. České banky nechtějí otevírat cestu pro ty, které sami registry postavily mimo hřiště. Ten prvý rok programu Chytrý nájem byl pro mne pekelný. Abych mohl financovat těch prvých třicet domů, musel jsem prodat osobní majetky a sám na sebe si vzít patnáct hypotéčních úvěrů. Celé roky jsem podnikal bez jediné půjčky. Najednou jsem si musel vzít na sebe jako fyzickou osobu mnoho hypoték, abych otevřel cestu svým klientům, kteří do banky nemohli. Že to je skvělý kšeft by mne tenkrát opravdu nenapadlo. 

Bylo zřejmé, že další úvěry si tímto způsobem za své klienty brát nemohu. Brzo se ukázalo, že spolupráce s bankami nikam nevede. Nezbylo nežli oslovit akcionáře Ekonomek. Oslovil jsem je s myšlenkou, aby se vzdali podstatné části svých ročních zisků. Za tyto peníze umožnili stavět další domy v programu Chytrý nájem. Akcionáři rychle pochopili, že pokud se domy zaplatí za 30 let, většina z nich se už návratu těchto peněz v aktivním působení nedočká. Je těžké říct někomu vzdej se hezké dovolené, nového auta a pojďme udělat něco smysluplného pro lidi, pro které jiná možnost není. 

Je to pro mne stále velmi silný moment. Velmi jsem o pochopení akcionářů usiloval. A když souhlasili, dlouho jsem nemohl uvěřit. Přijde mi úžasné, že se ti lidé vzdali svého pohodlí a na mnoho let svých peněz proto, aby podpořili můj program. Nejsilnějším argumentem byla moje angažovanost, když banka nedodržela dohodu. To že jsem si svým jménem vzal na sebe hypotéky za své klienty byl prý důvod, proč bez velké radosti akcionáři souhlasili a přidali se. 

Tak až zase někdo napíše, že to je “skvělý kšeft”, usměji se. Nechť se kdokoliv na třicet let vzdá svých úspor v očekávání, co mu tento krok skvělého v osmdesáti přinese. Zvláště v dnešní době, kdy jsme si zvykli spotřebovat všechno hned a na nic nečekat. 

Vysvětlil  jsem pět nejčastějších neporozumění programu Chytrý nájem. Zároveň jsem vysvětlil, proč je program kapacitně omezený a proč mí kolegové mají povinnost vždy testovat, zdali není možné financování i jiným našim programem financování. Budu pro Vás dál sbírat neporozumění, které někdy příště zase vysvětlím. Můžete mi pomoci neporozumění pro mne sbírat a posílat jako komentář k tomuto Blogu. Protože vysvětlovat a vést k pochopení má smysl. Stejně jako má velký smysl zaměnit hloupý nájem za ten chytrý. 


Váš David Mencl

neděle 9. srpna 2015

Proč nefungují bankovní odhady ?

Mnoho lidí se při vyřizování vlastní hypotéky setká s problémem, kdy odhad likvidní ceny domu nevyjde příznivě. Mnoha lidem tento moment zásadně zkomplikuje cestu k dobrému úvěru a mnoho lidí se s úžasem a překvapením ptá:  “ Jak je to možné ?” 

Tento Blog Vám vysvětlí, jak se může stát, že se kolem Vás prodávají staré nemovitosti draho a Váš dům odhadne znalec na cenu nízkou. V tomto Blogu Vám vysvětlím tu nepochopitelnou záhadu, jak je možné, že Váš soused s podobným domem má o třetinu lepší odhad nežli Vy. Vysvětlím nevysvětlitelné. Nejsem si však jist, že to bude radostné poznání.  

Předně osvětleme i laikům, hypoték neznalých, co je odhad a proč s tímto nutně pracujeme při vyřizování hypotéky. Tedy hypotéční úvěr je speciální druh úvěru, který je vždy zajištěn nemovitostí. Obvykle nově stavěným domem. Tedy oproti riziku půjčených peněz má banka jistotu v zástavě na nemovitosti. Právě toto vysoké zajištění úvěru činí z hypotéky pro banku nejméně rizikový produkt.  Nízké podstupované riziko společně se státní podporou pak umožňují poskytovat hypotéky s významně nižšími úroky nežli u jiných úvěrů. A právě nízký úrok se skvěle hodí k dlouhodobému splácení vlastního bydlení. Tolik nejzákladnější teorie hypoték. 

K čemu tedy odhad ? Má li banka poskytnout peníze zajištěné nemovitostí, musí poznat, jakou má, či bude mít nemovitost hodnotu. Banka tak činí přirozeně z obavy, aby nepůjčila peněz více nežli bude právě hodnota zástavy. Tedy pokud proti hypotéce ručíte již nemovitostí existující, provede se odhad likvidní ceny této nemovitosti. Pokud budete ručit novým domem, který teprve stavíte, provede se odhad z existující projektové dokumentace a vydaného stavebního povolení. 

Pořád se to zdá být velmi snadné. Tak proč tolik lidí v Česku každý rok konstatuje, že má s odhadem problém. A proč někdo problém má a soused nikoliv ?

Starší, výrazně méně kvalitní, domy se v Česku prodávají za ceny vyšší nežli domy nové, nízkoenergetické. Pokud starý dům s energetickou náročností 12.000 měsíčně se prodává draho, dá se zdravým rozumem očekávat, že dům nový s energetickou náročností 1.200 měsíčně odhadne znalec banky na cenu nejhůře stejnou, za jakou se prodávají domy staré a nekvalitní. Podle zdravého rozumu jistě. Tuto položku však v naší úvaze vynechejme. Zdravý rozum není pro procesy úvěrů vždy nezbytně nutná součást. 

Jakýkoliv systém bez rovnováhy, který sleduje jen jeden z mnoha zájmů, se nakonec vždy ukáže jako systém špatný. Lenost a opatrnost jsou přirozené lidské vlastnosti, které čekejme vždy a nezlobme se na lidi, že tyto vlastnosti v sobě neseme. Pokud spojíte špatný systém s těmi, z horších lidských vlastností, dostanete vždy špatné výsledky. A to se dnes děje v oblasti odhadů hypoték. 

V době nástupu hypotéční krize v roce 2008 (USA) začaly banky vytvářet tlak na znalce, aby nemovitosti oceňovali raději méně nežli více. Supervize bankovních domů začala důsledně prověřovat znalecké posudky. Pokud zjistila, že znalecký posudek je ocenění na cenu nereálně nízkou, nestalo se naprosto nic. Pokud však supervize konstatovala, že posudek je na cenu snad i mírně vyšší, začala znalcům šlapat na paty. Některé banky dokonce pevně určily, že posudek musí vycházet o 30% nižší cenu nežli je v místě cena opravdu obvyklá. 

Každý znalec je zcela závislý na smlouvě s bankou. Máš smlouvu, máš jistotu  práce. Zaplatíš leasing a můžeš jet na tři dovolené za rok. Nemáš smlouvu, jsi v podstatě odepsaný a přišel jsi o kompletní živobytí. Leasingovka nepočká a manželka s dovolenou většinou také ne. Znalci jsou tedy na bankách a na obnovení smlouvy zcela závislí. Pokud některý znalec opakovaně vypracuje odhad, který se supervizi bude zdát příliš vysoký, přijde o svoji smlouvu. Pokud naopak činí odhady nízké, banka tohoto nekárá. Nízké odhady nikomu nevadí. 

Dobrá práce znalce je odhadovat nemovitosti v reálných cenách. To je dobrá práce. Jenže bezpečný postup nerovná se v tomto případě dělat práci dobře. Bezpečný postup je odhadovat budoucí ceny jako nízké. S nízkou cenou Vás supervize nikdy nekárá. Nízká cena je pohodlí a bezpečí. 

Proč je vlastně výše odhadu důležitá ? Představte si, že stavíte dům v hodnotě tří milionů. Pokud znalec odhadne budoucí tržní cenu reálně, bude mít dům po svém dokončení hodnotu tří a půl milionu. Postavené domy vždy stojí více nežli ty stavěné postupně. Pokud stavíte dům za tři miliony a odhad vyšel na tři a půl, pak chcete v bance půjčku nižší nežli je hodnota zástavy. Tedy jste pro banku bezpečný a půjčka je levná. Tento pojem se odborně jmenuje LTV. Tedy poměr mezi hodnotou zástavy  a půjčkou. Pokud však máte smůlu a znalec Vám odhadne Váš dům na budoucí hodnotu jen dva a půl milionu, potřebujete od banky půjčit více nežli bude budoucí hodnota nemovitosti z pohledu banky. Banka Vám rázem půjčí za dražší úrok a ještě po Vás bude žádat další ručení. 

Půjde stále o stejný dům. V jednom případě máte odhad reálný, půjčku levnou a vyřízení snadné. Ve druhém případě u horšího znalce máte půjčku drahou a hypotéku obtížnou. To je rozdíl mezi dobrým a špatným odhadem. 

Také Česká národní banka sleduje, jak banky oceňují hodnotu budoucích domů. A také ČNB zajímá výchylka jen jedním směrem. Pokud ČNB zjistí, že některá, obvykle nová banka, postupuje příliš férově a hodnota zástav se povážlivě blíží hodnotě půjčených peněz, nutí takto novou a nezkaženou banku vytvářet rezervní položky. Tedy cpát peníze do sejfů a s těmito nepodnikat. Z pohledu ekonomiky banky šílené opatření, když peníze ve sklepě nemohou vydělávat další peníze.  Tedy opět nechce li mít banka problém se svým dohledovým orgánem (ČNB), prokáže, že skutečná hodnota zajištěných nemovitostí je s rezervou mnohem vyšší nežli půjčené peníze. Tedy opět jsou li odhady nereálně nízké, je také banka před svým dohledem v bezpečí. 

Banky vytvořily systém bez rovnováhy. Sledují jen svůj zájem nepůjčit více nežli je hodnota zástavy. Sledují jen svůj zájem a nikdo nesleduje zájmy klientů bankovních domů. Banky vychýlily systém a vytvořily nesprávné prostředí, z kterého nás dnes všechny pořádně bolí hlava. 


Tedy stručná rekapitulace, po které již každý pochopí, proč má tolik lidí s odhadem budoucí ceny svého domu takové potíže: 


1. Znalec nic neriskuje, když učiní odhad nereálně nízký, ale naopak riskuje, když by byl odhad příliš vysoký. 
2. Čím je odhad méně přesný v neprospěch klienta, banka, tím mu banka půjčí peníze za vyšší úrok. 
3. Česká národní banka, jako dozor bankovního trhu, se stará jen není li odhad příliš vysoký a tím ohrožena bezpečnost banky. Koncový klient a zdali tento není poškozený naopak odhadem nízkým Českou národní banku bohužel nezajímá. 


Samozřejmě není nic jen černé. Mezi odhadci je celá řada slušných a férových, kteří si uvědomují svoji odpovědnost. Opakovaně se stává, že necháme provést na stejný dům a pro stejného klienta druhý posudek a znalci se rozcházejí o 35% ceny. To jsou právě situace, kdy narazíme na mezní charaktery mezi znalci. Na jedné straně znalce, který hledí jen na sebe, ceny automaticky snižuje o 800.000,- a na místo stavby ani jezdit nemusí. Na straně druhé znalec, který se nepoddá nesprávnosti systému a vedle finanční odměny mu v životě také záleží na kvalitě odváděné práce. 

Poctiví znalci pořád existují. Hledat je těžké. A právě těmto za jejich práci děkuji. Je skvělé vidět, že jsou lidé, pro které je kvalita práce stále více nežli pohodlí. 

V tomto Blogu jsem Vám přinesl vysvětlení, proč odhady nefungují dobře. A proč, dokud se nezmění systém, fungovat dobře nikdy nebudou. V některém dalším ze svých Blogů Vám pak přinesu několik praktických rad, jak hledat ty správné odhadce a jak si pomoci ke spravedlivému odhadu. 


Hezké dny Vám přeje David Mencl 




pondělí 6. dubna 2015

Sen o chytrém státu

Muž by měl umět stát za svým slovem. Přemýšlím, zdali tato jednoduchá životní hodnota má nutně platit i k politikům ? Je to vlastně vůbec možné ? A jak by asi vypadala naše země, kdyby každý dodržel co slíbí ?

Dvacet let se věnuji přemýšlení, jak přinášet českým, slovenským a polským rodinám lepší bydlení. Stejných dvacet let sleduji, jak v pravidelných intervalech politici slibují a své sliby v vzápětí neplní. Slyšel jsem mockrát slova o tom, jak v mladých rodinách a dětech je budoucnost našeho národa. Jak je bydlení důležitou hodnotou pro fungující rodinu. Slyšel jsem slibovat politiky modré, oranžové, rudé, žluté i zelené. Na výšce daní se neshodnou. Na majetkových přiznáních jistě ne. V zákazu kouření jsou rozpolcení.  Někdy se mně zdá, že jediné téma, ve kterém se politické strany shodují, je nutnost podporovat mladé rodiny a jejich dobré bydlení.

Možná se mně to jen zdá.

Mnoho mladých lidí ihned po dokončení vysoké školy odchází pracovat mimo Česko. Budoucnost důchodů mé generace je tristní. Část populace žije bez zřejmého ukotvení a jasných hodnot. Bydlení v nájmu nevytváří vztah k místu, domov - pevný bod v životě. Možná s pevným bodem místa mizí z našich životů i pevný bod vztahů. Bydlení v nájmu přináší prvek dočasnosti. Život bez ukotvení je často životem bez hlubšího smyslu a cílů. Takový často vede k pocitu prázdnoty a frustrace. Z takových životů zmizel pocit štěstí a zůstává jen konzumace života v různých podobách.

Byl bych velmi rád, aby lidé kolem mne byli šťastní. Aby jejich život měl smysl a pevný řád. Těšilo by mne velmi, kdyby v této zemi zůstávali pracovat a žít také vzdělaní mladí lidé. Bylo by nadějné, kdyby na můj důchod pracovali lidé také narození v Česku, nejen importovaní z nejchudších částí Afriky. Taková bych měl přání ohledně budoucnosti své milované země.

Dobré bydlení mladých rodin by k těmto přáním pomohlo. Dostupné dobré bydlení může být důvod, proč zůstanou i vzdělaní mladí lidé. Vlastní bydlení je pevný bod, který upevňuje pevnost vztahu. Je zázemím, které je důležité pro zakládání rodin a narození více dětí. Těch dětí, které snad jednou pomohou také s mým důchodem. Dát mladým lidem možnost splácet svoji hypotéku, znamená dát jim možnost vytvářet sobě majetek. Vlastní majetek pak vede k odpovědnosti.

Je-li jediným tématem, na kterém se české politické strany shodnou podpora mladých rodin a dobrého bydlení, je tato shoda pochopitelná. Co však pochopit neumím, že k žádné smysluplné podpoře po celých dvacet let nedošlo. Co hůře, poslední kroky poslední vlády vedou přesně opačným směrem.  

Možná to je jen špatný sen.

DPH na pozemky
Jako všechno špatné i toto se děje ve dvou krocích. Nejprve nám předchozí vláda zavedla DPH na nákup pozemku. Současný ministr financí pak působnost daně rozšířil a sazbu zvýšil. Od ledna 2016 tedy každá mladá rodina, která sobě koupí pozemek pro svůj dům, zaplatí o DPH 14% navíc. Zdražit nákup pozemku opravdu za podporu označit nelze. Že se tak děje cestou zvýšením daně, kterou prosadil člověk, slibující nezvyšovat daně působí téměř komicky.

Hon na 100% hypotéku
Hypotéka, kde od banky získáte peníze odpovídající celé hodnotě zástavy se jmenuje 100% hypotéka. Tato je mimořádně důležitá pro mladé rodiny. Mladá rodina, pokud platí vysoký nájem, nemá možnost ušetřit žádné zásadní prostředky. Takzvaná 100% hypotéka je tak právě pro mladé rodiny klíčový produkt. Právě 100% hypotéka pomáhá mladým rodinám odejít z drahých nájmů do splácení svého domu.

Je doslova zlým snem, pokud se česká vláda ve spolupráci s ČNB chystá právě 100% hypotéky zrušit, či radikálně omezit. Tato děsivá myšlenka pochází z institucí Evropské unie. Opatření má chránit slabé banky v některých zemích. V Česku slabé banky nemáme. Naopak naše banky prošly evropským testem s mimořádně dobrým výsledkem. Bohužel bezmyšlenkovitě bereme opatření určené k ochraně slabých bank, abychom tímto chránili banky silné a zásadně tak poškodili zájmy mladých rodin. Těm, co český stát sliboval podporu, bere nejdůležitější klíč k možnosti vlastního bydlení. Ty, kterým sliboval kvalitu bydlení snaží se nadobro uzamknout v drahých nájmech.

Tady se již nemohu v pravdě ani smát. Zvláště když si uvědomím, že nejčastějším podnikáním českého poslance je pronájem bytů.

Tohle musí být jen velmi bizarní sen.

Zákon o Net-meteringu
Jednou z úžasných věcí, kterou moderní domy umí, je schopnost vyrobit si většinu potřebné energie. Všechny technologie již existují a jsou dostupné. Zbavíme rodinné rozpočty složenek za energie a tím přispějeme ke kvalitě jejich životů. Zbývá jediné. Maličkost. Schválit zákon umožňující net-metering. Zákon, který umožní svoji vyrobenou energii si v létě uložit do sítě a v zimě vzít zpět. Řada států kolem nás již tuto službu svým občanům přinesla. V Česku opakovaně slyšíme, jak jde o správnou cestu a jak již brzy, brzy, brzy. Jen ty sliby, že již brzy posloucháme docela dlouho.

Jednoduchý zákon, který stát nic nestojí je nám slibovaný dva roky.  Schválit zákon, který umožnil výstavbu obrovských fotovoltaických elektráren ve volné přírodě šlo rychle. Malé skupině lidí tento přinesl astronomická bohatství. Tak snad se nakonec podaří schválit i zákon umožnující smysluplné instalace malých elektráren na střechy rodinných domů.

Snad je to jen sen. Snad  stát ví co je důležité. Splnit slovo je věcí cti a ta se týká i českých politiků.

Stavím domy dvacet let. Za tu dobu jsem se naučil nespoléhat na stát a nevěřit tak úplně slibům politiků. Dobré věci a skutečnou pomoc nám nepřinesou politici. Tu si musíme vytvořit sami. Každý z nás máme v rukou možnost trochu zlepšit svět kolem sebe. Jdu tedy přemýšlet nad programy, které pomohou, tam kde předvolební sliby zůstaly prázdným slovem. Protože každá rodina, které dám její vlastní domov je mně velkou radostí a smyslem bytí. Od českých politiků už vlastně žádnou podporu nežádám. Ocenil bych však velmi, kdyby alespoň neškodili. Pokud problematice nerozumí, nechť se raději  poradí. 





čtvrtek 8. května 2014

Léčitelka

" …….  Ale chtěl bych upozornit na fenomén, který se objeví, až si noví poslanci - ti starší už jsou otrlejší - otevřou internet. A otevřou si tak zvané internetové diskuse, kde minimálně třetina těchto diskusí má autory skrývající se pod nejrůznějšími anonymními přezdívkami. A tito autoři neargumentují, tito pouze nadávají. Jsou to lidé, u nichž jejich závist přerostla až v patologickou nenávist vůči všem, kdo jsou schopnější než oni sami, tedy vůči všem. Jsou to lidé, o nichž Tomáš Masaryk v poněkud jiném kontextu mluvil jako o patologické sedlině české společnosti.

A já bych zde navázal na svůj inaugurační projev, kde jsem vás poprosil: Nenechte se otrávit. Nenechte se otrávit závistivými, nešťastnými, možná, ač nejsem psychiatr, i duševně nemocnými lidmi, kteří si své komplexy nenávisti vylívají za pomoci nového komunikačního média. Hodnoťte své činy podle výsledků své práce. A podle ničeho jiného než podle těchto výsledků. .. " 



Z projevu Prezidenta republiky Miloše Zemana v poslanecké sněmovně






Asi to tak musí být. Asi to je přirozenost tohoto světa, byť mně osobně neradostná:


Nelze se v životě potkávat jen se slušnými lidmi.

A tak i do Ekonomek přichází každý měsíc mezi čtyřiceti klienty také dva mimořádně konfliktní a nekvalitní. Schováni za většinou slušných na prvý pohled k nerozeznání. Vedle naprosté většiny milých, přátelských a slušných proklouznou obvykle dva nepoctiví, či sociálně narušení.

Stejně jako v autobuse, či obchodním domě nepotkáte jen samé slušné lidi, stejně tak pro naše domy přichází malé procento mimořádně obtížných klientů. Dva ze čtyřiceti měsíčně se nezdá mnoho. Jenže dva každý měsíc je dvacet čtyři konfliktních za rok. Za patnáct let jsme tak vedle obrovské většiny devadesáti-pěti procent slušných mohli potkat také tři-sta-šedesát klientů mimořádně obtížných.

Jak firma zraje,  přichází zkušenost. Se zkušeností pak zase schopnost zvládnout i klienty, které moc zvládat nelze. Najednou získáte schopnost postavit dům pro člověka, který se nesnese vůbec s nikým. Získáte schopnost přesvědčit k poctivé cestě klienta, který nikdy před tím poctivý nebyl. Úspěch u složitých klientů pak snadno přinese mylný dojem, že jste schopni domluvit se s každým. Přílišné sebevědomí přináší pýchu.

A právě tu pýchu, ten nepravý pocit schopnosti zvládnout cokoliv v mém případě život rychle narovnal. Poslal mně do cesty někoho opravdu zcela mimořádného. Viktorii Novobilskou.




Od počátku se jednalo o podivný příběh. Viktorie Novobilská nemá děti a nepracuje. Její živností je čarodějnictví. Vyhání ducha z těla a věští z karet. Bylo by rozumné vyhnout se takovému klientovi. Nicméně jsme upřímně věřili, že dohodnout se umíme s každým a Viktorii Novobilskou za svého klienta přijali.

Nebyla to hezká práce a nebyla to hezká stavba. Klientka neplatila, většinu etap stavby zaplatila s několika-měsíčním prodlením. Stavba se neustále přerušovala a střídalo se na této mnoho různých dělníků.  Celkové prodlení plateb přesáhlo jeden a půl roku a jednalo se tak o nejhorší stavbu, kterou v ES pamatujeme. Přesto jsme s velkým sebezapřením klientce nakonec stavbu bez vad a nedodělků předali. Přesvědčeni tenkrát, že nám předáním domu tato nepříjemnost končí.

Příběh Viktorie Novobilské však dokončením domu teprve začal. Dnes již víme, že jde o příběh, který nikdy neskončí.

Klientka za stavbu nezaplatila. Po dvou letech různých slibů skončila na soudě, který její dluh stvrdil a poslal Viktorii Novobilskou pro velký dluh do exekuce. Pro normálního člověka poslední moment, kdy hledá možnost dohody a záchrany před ekonomickou zkázou. Nikoliv však pro tvora tak výjimečného, jakým ona je.

Neměli jsme tenkrát všechny informace. Až později jsme se dozvěděli o duševní nemoci této klientky, o její mimořádné schopnosti manipulovat s lidmi a naopak naprosté neschopnosti vnímat své kroky reálně. Viktorie Novobilská nám dala ultimátum. Buď přestaneme vymáhat její milionový dluh, nebo nám učiní ze života peklo. Člověk nemůže měnit svoji čest a hrdost za klid. Ve slušných společnostech se vyděračům neustupuje. V ES jsme si zachovali svoji hrdost a této lumpárně neustoupili.

Viktorie Novobilská nemá děti a nepracuje. Celý život žije jen pro sebe, když sama sebe považuje za střed vesmíru. Duševně nemocná upnula jediný svůj zájem na brutální pomlouvačnou kampaň. Vytváří falešné příspěvky, píše o našich stavebních katastrofách, o hromadných žalobách, nedodržených termínech staveb. Co strašného vymyslet se na naši adresu dalo, to Viktorie Novobilská vymyslela či ještě vymyslí.

Na počátku nás obvinila, že nestavíme žádné domy. Když si uvědomila, jak hloupého obvinění se dopustila, vinila nás z daňových úniků. Když Finanční úřad vyvrátil její udání, obrátila se postupně na všechny instituce, které s udáním oslovit mohla. Zažili jsme tak kontrolu Odboru sociálního zabezpečení, kontrolu na švarc systém, několik kontrol České obchodní inspekce a nakonec i Policie.

Jedna instituce za druhou postupně vyvracela Novobilské pomluvy. Jedna instituce za druhou potvrzovaly naši bezúhonnost. Jsme tak díky této soudem odsouzené dlužnici asi nejlépe prověřenou společností v Česku. S trochu zlomyslným úsměvem dodávám, že všechny kontroly dopadly pro ES s nejlepším možným výsledkem. Všechna šetření, které Viktorie Novobilská započala, potvrdila naši vysokou míru etiky a morálku podnikání.

Nic to však nemění na počínání této temných sil služebnice. Jakmile skončilo šetření jedné pomluvy, již běžela pomluva nová. Jakmile jedna instituce své šetření končila, již druhá měla začít. Přirozeně se snažila tato neobyčejná žena vtáhnout do své války média. Oslovila snad všechny média, která oslovit lze. Od naprosté většiny slyšela odmítnutí se slovy: "Špínu neděláme...".Naprostá většina redakcí Viktorii Novobilskou jako nesolidní, a pro svoji exekuci také jako neobjektivní odmítla. Pokud však zkusíte velké množství novinářů, často se nejde alespoň jeden, který nevědomky, nedůsledností a neprověřením informací manipulaci pomůže.

Snad ji to nedovoluje její duševní stav, snad je zlem zcela zaslepena, není již Viktorie Novobilská schopna vidět realitu. Nepovažuje sebe za špatnou za nezaplacený dluh, nýbrž nás za špatné, že jsme vrácení dluhu u soudu žalovali. Nebere v potaz, že jsme marně čekali dva roky zdali nezmění svůj přístup.

Dnes je Viktorie Novobilská odsouzená pěti různými soudy pro nezaplacené dluhy, další žaloby pro pomluvu a poškození dobrého jména na tu postupně dopadají. V souvislosti s ES Policie vyšetřuje Viktorii Novobilskou pro zvláště závažný trestný čin Křivého obvinění a  pomluvy.  Viktorie Novobilská zašla ve svém počínání tak daleko, že této hrozí několikaletý nepodmíněný trest. 


Pro mnoho lidí je Viktorie Novobilská čarodejnicí, ve které není molekula pravdy. Pro jiné duševně nemocným a zlým člověkem. Tito lidé, ve většině mně blízcí mají právo vidět tuto ženu v nejhorších barvách. Já mám však pohled svůj. Rád nacházím v každé situaci ty dobré hodnoty, které nás obohacují. Nerad se nechávám strhnout do negativního myšlení.

Viktorie Novobilská je nešťastný člověk, který žije život bez velkého smyslu. Nebyla obdarována darem vychovat děti a nebyla obdarována možností pracovat na něčem smysluplném. Tedy pro mne není Viktorie Novobilská čarodějnice a nepovažuji tuto ani za blázna. S trochou nadsázky já vidím Viktorii Novobilskou jako velmi speciální léčitelku.

Zažíváme patnáct let permanentního úspěchu. Po většinou k nám přichází více klientů, nežli jsme schopni svoji službou uspokojit. Nikdy jsme netrpěli nedostatkem zájmu o naše služby. Dlouhodobý úspěch má svá rizika. Je snadné podlehnout nemoci arogance z úspěchu. Viktorie poskytla lidem ES a snad také mně samotnému prevenci i léčbu k této nemoci. Její brutální zlo a bezohledné pomluvy nás přivedly zpět k pokoře. Přes velký úspěch víme, že musíme pracovat bezchybně a skvěle. Protože každou i malou chybu použije ona s mimořádnou záští proti nám.

Jistě to tak nechtěla. Přesto se stala Viktorie Novobilská důležitou ingrediencí našeho úspěchu. Je nám léčbou na aroganci úspěchu. Stálým čekáním na naše chyby nás vede k dokonalosti. Přiměla nás o své klienty pečovat s energií v Česku nevídanou tak, abychom ukázali, kde stojí pravda a kde zášť. Také pro tento mimořádně drsný vliv jsou Ekonomky pro své klienty mimořádně slušné a obětavé. Také pro tento vliv jsou Ekonomky svými klienty milované. Je zvláštní to napsat. Myslím však, že každý úspěšný projekt by měl mít svoji Viktorii Novobilskou.

Viktorie Novobilská záměrně a chytře manipuluje s těmi nejprostšími v naší populaci. Hledá lidi, kteří informace neověřují a kteří uvěří každé černé myšlence, kterou mezi tyto vypustí. Neúspěch mezi lidmi přemýšlivými ji přivedl k těm jednoduchým. Tam, kde přemýšlivý hledá skutečnou pravdu, jednoduchý uvěří všemu.  Stejně jako si dokázala od jednoduchého člověka vzít peníze za vyhánění ducha z těla, či věštění z karet, stejně dobře tyto dokáže manipulovat v této své hře. Činí tak s mimořádným zlem a bezohledností i k těm, s kterými manipuluje.

Každý jednou vrátíme svůj životní cestovní pas. Každý budeme jednou muset zrekapitulovat svá dobra a zla. V ES věříme, že s každou šťastnou rodinou v našem domě činíme dobro, které se vrací. Nepochybuji, že Viktorie Novobilská jednou bude muset splatit to mimořádné zlo, kterého se zde na zemi dopouští. Nepochybuji, že Viktorie Novobilská jednou zaplatí za každou rodinu, kde zneužila důvěřivosti a odvedla tuto od svého snu dobře bydlet.

Vám v Ekonomkách přeji,  nechť si uchováme myšlenku, že jen opravdu šťastní a spokojení klienti mají v naší práci smysl. Jen tak přinášíme hodnotu, pro kterou má smysl žít. Radujeme se každý měsíc z dalších čtyřiceti šťastných rodin. A mějme svoji práci 
stejně rádi jako jsme doposud měli. Slovy pana Prezidenta závistivým navzdory.

Váš  David Mencl 

středa 1. ledna 2014

Můj milovaný portugalský dům

Potřebujeme k životu své sny. Někteří z nás pak sny měníme v cíle. Mým velkým životním snem, později cílem, stal se velký krásný dům v Portugalsku.

Nemám rád zimu. Schází mně v zimě kontakt se zahradou, schází mně teplo a hlavně mně schází slunce. Utíkat před šedou zimní oblohou do Portugalska je mně skvělým řešením.

Dvacet let pracuji sedmdesát hodin týdně. Mám svoji práci rád, i život, který žiji. Jak jdu životem, pomalu začíná ubývat energie. S ubývající energií je důležité mít svůj cíl, na který se můžeme těšit. Věděl jsem vždy, že i v portugalském domě budu hodně pracovat. Bude to však práce v zahradě na terase, jak mám rád. Kde začíná scházet přirozená energie k práci, beru tuto ze svého okolí. Ze slunce, ze zahrady, ze své velké rodiny.

Život dokáže být zábavný a překvapivý. Když se můj sen stal téměř skutečností. Když už jsem natahoval ruku ke klice svého nádherného domu. Objevil se Hájek.

Podporuji roky stacionář pro postižené děti. Můj kamarád Marcel Šik sám má postiženého Samuela. A byl to právě Marcel, který vzal moji ruku z kliky portugalského domu a dal mně do této zaprášený klíč rozpadlého hotelu.

Stalo se to v září 2011. Těšil jsem se na nákup svého vysněného portugalského domu. Těšil jsem se, že si splním svůj mnohaletý sen. Když přišel Marcel s prostou prosbou:

"Kup starý hotel. Vybudujeme tam velké rehabilitační středisko pro postižené děti. Dětem, které stát odepsal, dáme světovou rehabilitaci. Dáme těm dětem šanci prožít lepší životy."

Marcel Šik za mnou přišel s naprosto bláznivým nápadem. Koupit starý hotel a přinést českým dětem cenově nedostupnou rehabilitační metodu Adeli. Chtěl dát svému Samuelovi a tisícům dalších šanci prožít kvalitnější životy. Marcel zaslepený svým snem neviděl, jak ekonomicky šílený podnik před nás položil.

Chtěl bych napsat, že jsem neváhal ani minutu a do podniku se s Marcelem pustil. Možná to tak napíši, až mně bude osmdesát. Až budu vzpomínat a výpadky paměti nahradím lepším obrazem, jak sám sebe. Pak možná svým pravnukům budu vyprávět, jak jsem statečně nehnul ani brvou a do opravy hotelu se vlastníma rukama pustil.

Dnes však ne. Dnes se ještě dokážu vidět reálně. Nechtěl jsem ten hotel koupit. Chtěl jsem svůj dům v Portugalsku. Svůj milovaný portugalský dům s výhledem na krásnou krajinu zalitou sluncem. Dům, kam bude jezdit celá moje velká široká rodina. Viděl jsem,  jak nereálný Marcelovo plán je. Viděl jsem, jak to ekonomicky nemůžeme nikdy zvládnout. Věděl jsem, že ten projekt je naprostá šílenost a Marcela odmítl.

Jsou věci, které už z hlavy nevyndáte. Věděl jsem to hned,  jak smutný Marcel odcházel. Přemýšlel jsem o těch dětech. O Samuelovi. Přemýšlel jsem o potřebě pomoci tam, kde stát selhal. Uvědomil jsem si, že jen stacionář k pomoci nestačí. Uvědomil jsem si, jak významně změní kvalitu života schopnost vlastních kroků. Uvědomil jsem si, že můj sen o zimách pod portugalským blankytným nebem se vzdaluje.

Ten dům jsem tenkrát nekoupil. Vyměnil jsem práci na slunné terase za dvacetimilionové dobrodružství s Marcelem. Koupil jsem hotel, který Marcel přestavuje. Dívám se z okna na temně šedou zimní oblohu. A v hlavě mám pětiletého kloučka, který po intenzivní rehabilitaci udělal své prvé samostatné kroky. Po pěti letech bez pohybu nesměle chodí. Kůži mám bílou, sluncem netknutou. V duši mám však léto. 

Ten hotel bychom sami nikdy neopravili. Jenže ten projekt je jak kouzelný. Když jsem nejvíce propadal skepsi, začali se objevovat skvělí lidé. Jeden za druhým. Stejní blázni. Blázni, kteří měli velkou chuť pomoci. Blázni, kteří změnili nereálnou utopii v krásné místo plné pozitivní energie a pomoci potřebným dětem.


Koukám se na tu temně šedou oblohu. Jednou si ten dům v Portugalsku koupím. Velký a krásný. Hned co opravíme druhou část hotelu, vybudujeme jízdárnu a další potřebné procedury k rehabilitaci. Jednou si ten dům koupím. A pak v tomto pohostím všechny, kteří pomohli vdechnout Hájku život. 


neděle 3. listopadu 2013

Pojďme počítat kolik "přeplatíme"

Jeden z častých omylů, se kterým se setkávám, je výpočet kolik "přeplatím", když si vezmu hypotéku. Obvykle jde o stále podobný scénář, kdy někdo mechanicky měsíční splátku vynásobí počtem let. Z výsledku je pak pohoršen, že původní cenu domu za 40 let zaplatí vlastně skoro dvakrát. Jde o laický pohled, který stojí za to v tomto Blogu narovnat.

Počítání, kolik přeplatíme, přinesli mezi české klienty někteří prodejci stavebních spoření. V době, kdy nastoupily hypotéky a stavební spoření přestalo pro financování celých domů fungovat, zůstal jediný podpůrný argument ve prospěch stavebního spoření:

"Spočtěte si, kolik přeplatíte."

U stavebního spoření, kde výrazně vyšší měsíční splátkou splácíte výrazně kratší dobu přirozeně přeplatíte méně. Přesto, že úrok za který si půjčujete, bude vyšší. Stavební spořitelny nás tedy učily místo sledování úroku počítat, kolik přeplatíme bez ohledu na to, jak dlouhou dobu peníze splácet budeme. Jde o klasický, umělý pohled. Vytvoření umělé marketingové perspektivy, ve které některý produkt vypadá dobře. Nejde však o argumentaci správnou a úplně poctivou.

Klíčem k pochopení je inflace. Prakticky neustále peníze ztrácejí část své hodnoty. Aktuálně je tempo poklesu této hodnoty kolem 3% ročně.  Tedy za deset let peníze ztratí téměř třetinu své hodnoty. Za třicet let hodnota peněz klesne o více nežli polovinu. Tedy při běžném splácení hypotékou sice zaplatím více, nežli je dnešní pořizovací cena. Zároveň však budu platit penězi, které vlivem inflace budou mít výrazně nižší kupní hodnotu. Na samém konci splácení bude tato hodnota méně nežli poloviční hodnotě dnešní.

Pro ekonomické posouzení není důležité, kolik za třicet či čtyřicet let přeplatím. Důležité je, jaký je úrok, který za půjčení peněz platím. Zajímá mne porovnání tohoto úroku s inflací. Pokud se úrok přibližuje roční inflaci, půjčuji si peníze dobře a má smysl půjčovat si dlouhodobě.  Dnes se nacházíme ve zcela mimořádné situaci, kdy úrok je téměř shodný s inflací. Z pohledu hypotéky nastala ideální konstelace.

Pro snazší pochopení dovolím si zjednodušený příklad dvou mladých mužů ve skvělém věku třiceti let, kteří založili rodinu. Petr je skeptik, nechce se mu přeplatit bance dvojnásobek ceny domu a rozhodne se pro pronájem bytu v hodnotě 9.000,-Kč měsíčně. Pavel stejného věku, možná po přečtení mého Blogu o přeplacení, zvolil variantu dlouhodobé hypotéky.

Pro naprostou jednoduchost obě rodiny ( muž+žena ) dosahují 1,5 násobek  průměrného platu ČR a tento budou kopírovat celou dobu splácení. Aktuální příjem obou rodin je tedy 37.430,-Kč měsíčně.

Petr platí pronájem bytu 9.000,-Kč a tento náklad na bydlení činí 24% jeho příjmu. Jako každá nájemní smlouva také Petrovo obsahuje inflační doložku, tedy princip, kdy se nájem meziročně upravuje podle roční inflace.

Pavel  vybral pro svoji rodinu nízkoenergetický dům ES Pavla v ceně 2.600.000,-Kč a pozemek v hodnotě 700.000,-Kč. Stejně jako Petr nechce použít žádné vlastní úspory a celou cenu pozemku a domu tedy platíme hypotékou se splatností 40 let. Pavel platí hypotéku 8.733,-Kč a náklady na energie 1.100,-Kč měsíčně. Celkový náklad na bydlení je tedy u Pavla 9.833,-Kč měsíčně a činí 26% z rodinného rozpočtu.

Pojďme se podívat, jaká je situace v obou rodinách po pěti letech splácení. Obě rodiny dosahují stále 1,5 násobku průměrného příjmu ČR, tedy v pátém roce činí jejich společný rodinný příjem 41.173,-Kč měsíčně. Petrovo nájemní smlouva byla pětkrát upravena inflační doložkou. Aktuálně tedy Petr platí nájem 9.934,-Kč měsíčně a tento výdaj činí stále 24% z rodinného příjmu.

Pavel má splátku hypotéky zafixovanou. Stále tedy platí společně s energiemi počátečních 9.833,-Kč měsíčně a poměr tohoto výdaje na rodinném příjmu klesl z původních 26% na aktuálních 23,8%.

Pohled po pěti letech nám tedy ukazuje prvý zajímavý efekt. Přesto, že příjmy vlivem inflace rostou, náklad na bydlení v nájmu roste zhruba stejně rychle. Podíl na rodinném rozpočtu tak v případě nájmu zůstává celý život vysoký. U hypotéky je situace výrazně příznivější. Postupem času příjem rodiny vlivem inflace roste, výše splátky hypotéky však stagnuje.

Zajímavý moment v příběhu našich rodin nastane na konci pátého roku. Petr i Pavel stávají se otcem. Obě manželky odcházejí na mateřskou dovolenou a rozdílem původního platu a mateřské příjem rodiny poklesne na 33.173,-Kč. Petr chápe, že nájem je nutné platit bez ohledu na mateřskou dovolenou manželky. Náklad na bydlení mu tak aktuálně spotřebovává 30% rodinného příjmu. Pavel se nachází v dramaticky výhodnější situaci. Využil program Mladá rodina a tím možnost po dobu tří let mateřské snížit splátku hypotéky na 5.000,-Kč/měsíčně. Bydlení tak v této důležité chvíli spolkne pouze 15% rodinného příjmu.

Přenesme se v našem srovnání Petrovo a Pavlovo cesty o dalších 35 let dál. Petrovo nájem každoročně zvyšovaný o inflační doložku činí minimálně 23.576,-Kč/měsíčně, spíše však 28.000,-Kč. Rodinný příjem 1,5 násobek průměrné mzdy činí 81.026,-Kč. Nájemné tedy činí 29% podílu z celkového příjmu rodiny. Také Pavlovo rodina dosahuje příjmu 81.026,-Kč, měsíční splátka hypotéky 9.833,-Kč již tak není pro rodinu podstatná, když tato činí na celkovém přijmu pouhých 12%.

Na začátku našeho příběhu  měli jsme dva mladé muže, kteří pro svoji rodinu chtěli dobře vyřešit bydlení. Pokročili jsme do doby, kdy se přiblížili věku 70 let a odchodu do důchodu. Jaký čeká oba důchod netroufám si odhadnout. Pavlovo hypotéka je splacena. Pavel odchází do důchodu bez nákladů na bydlení, vyjma energií. Nepochybně ho těší, že tržní hodnota jeho nemovitosti dosahuje dvaceti pěti milionů. Svým životem tak vytvořil velkou hodnotu, která je značnou majetkovou  rezervou jemu i jeho dětem.

Petr na nájmech za čtyřicet let zaplatil sedm milionů tři sta tisíc. Tyto zaplacené peníze mu nevytvořily žádný majetek. Petra také v důchodu čeká povinnost platit nájemné 23.576 měsíčně. Tento nájem bude pravděpodobně vyšší nežli řádný důchod.

Moje generace prožila školní roky v socialistickém školství. Jsme generace se zanedbaným jazykovým vzděláním a generace bez ekonomické výchovy. Zároveň jsme generací, která poslouží jako silné nárazníkové pásmo krize důchodového systému. Snad můj Blog pomůže alespoň jednomu Petrovi chápat cestu životem v širší souvislosti.

S přáním dobrých dní David Mencl 

středa 25. září 2013

Vlastníma rukama


Křik, hysterii a strašení přineslo nové oznámení Statistického úřadu. Statistika odhaluje nárůst lidí, kteří si dům staví vlastní silou. Podle této 11% domů v roce 2013 vzniklo svépomocně. A to se hlavám mého oboru hodně nelíbí. Tak hodně, že padají návrhy znemožnit vydání stavebního povolení, kde není stavební firma.

Nemohu se v této věci přidat na stranu "svých". Rozumím argumentům o nebezpečí velké nekvality. Rozumím argumentům o zkreslené ekonomické realitě. Rozumím argumentu, že slepé střevo si také neoperujeme každý sám. Všechny tyto argumenty slyším a v podstatě souhlasím. Nesouhlasím však, aby reakcí oboru bylo strašení a zveličování rizik. Vůbec už nesouhlasím s restrikcí u stavebních povolení.

Hned v úvodu dovolím si tedy zradit. Na rozdíl od jiných, vlivných mého oboru, považuji svépomocnou stavbu za zcela regulérní cestu ke svému domu. Není to cesta méně hodnotná, nežli si nechat postavit dům od svého stavitele. Je to cesta velmi specifická, jistě se nehodící každému. Pokud je však někdo technicky vzdělaný, zručný s dostatkem času a trpělivosti, pak je možnost postavit dům svépomocně naprosto regulérní možnost. Cesta nás stavitelů by měla být takovým snahám spíše pomoci, nežli házet klacky pod nohy a strašit. Přirozeně riziko velké pak vidím v situaci, kdy se do svépomocné stavby pustí někdo, kdo předchozí předpoklady nesplňuje. Pak vznikají smutné příběhy, které jsou vodou na mlýn mým názorovým oponentům a bijcům svépomocných staveb.

Je čas zamyslet se nad příčinou nárůstu svépomocných staveb. Jednohlasně slyším, že příčinou je ekonomická situace a zároveň, že svépomoc stejně úsporu nepřinese. S velkým smutkem jsem přesvědčen, že příčina není v ekonomické situaci. Nárůst svépomocných staveb je v prvé řadě hrozné vysvědčení celého oboru.

Hlavní argument proti svépomoci je kvalita. Jenže můžeme v oboru říci, že většina domů stavěných odbornými firmami jsou domy kvalitní ? Ne, tak to jistě není. V oboru neexistuje žádný institut, který by hlídal kvalitu firem. Založit si stavební firmu může v Česku prakticky každý. A nikdo neoznačí firmy kvalitní a nekvalitní. Zhruba polovina domů, které v Česku postaví stavební firmy jsou stavby slabé kvality. Jen prosté zadání stavby firmě tak není žádnou zárukou.

Slyšel jsem argument, že stavba svépomocí je značně nejistý podnik. Tady se musím pousmát. Za poslední čtyři roky zkrachovalo pět tisíc stavebních firem. Většina z těchto i se zálohami svých klientů. Ze statistiky 60% firem odmítá nést náklady řádných záručních oprav. Tedy opět platí, že jsou v oboru společnosti slušné a neslušné. A dokud těch neslušných bude tak příliš, nebude stavba s firmou žádnou zárukou a jistotou.

Zpráva o nárůstu svépomocných staveb je pro mne v prvé řadě varovný a hlasitý signál, že je nutné můj obor měnit. Cestovní kanceláře mají povinné pojištění proti krachu. Stejné mělo již dávno provázet stavbu domu se stavební firmou. Stejně jako již dávno mělo dojít k označování firem slušných, které přinášejí garance a záruky od těch neslušných. Až pozvedneme svůj obor na obecně vyšší kvalitu, dáme nejlepší argument, proč si slepé střevo neoperovat sám.

Můj kamarád, soused a bývalý projektant Ekonomek Zbyněk, staví svůj dům svépomocí. Začalo to klasickou větou "Postavím to o milion levněji." A na tuto větu navazovala sázka, že ne. Na prvém místě je nutné konstatovat, že Zbyněk svůj dům postavil v naprosto výborné kvalitě. Staví již osmý rok. Stavbu svého domu si zjevně užívá ke své velké radosti. U zbytku rodiny vidím radosti méně.

Sázku Zbyněk spíše nevyhraje. Přesto, že některý materiál vůbec neplatil a mnoho jiného kupoval za zlomek ceny jako zbytkový, přesto, že vůbec nepočítá cenu svého času, když stavba je koníček a přesto, že doslova čaroval s DPH, úspora bude podstatně nižší. Až v příštím roce Zbyněk dům definitivně dokončí, přidám pod tento Blog informaci o skutečné úspoře.

Je tedy svépomocná stavba levnější ?

Pokud budete financovat dům úvěrem a nebudete švindlovat s DPH, pak jistě ne. Hypotéka na dům stavěný dobrou firmou bude podstatně levnější nežli na svépomocnou stavbu. Úspěšné firmy nakupují materiál za polovinu maloobchodní ceny.  Pokud byste skutečně platili plné DPH 21%, byla by svépomocná stavba ekonomickým nesmyslem. V tomto mají kolegové skeptici pravdu.

Budete li však dům financovat ze svých úspor a sáhnete k častému švindlu s DPH, pak věřím, že dům o řádově 10 -15% levněji postavíte. Nakoupíte dráže materiál, ale ušetříte hodně peněz za práci. Do výpočtu ekonomické efektivity je však třeba započíst také náklady na provizorní bydlení. Zbyněk svoji rodinu do nového nedokončeného domu přestěhoval po šesti  letech. Zaplatil tak pět let nájmů více než kdyby dům stavěly například Ekonomky. Pokud by náhodou přišel s výpočtem, že naši sázku vyhrál, připočtu mu tento náklad 480.000,-Kč do vzorce. Nerad totiž prohrávám sázky. :-)

Pestrost možností je skvělá. Svépomocná stavba má smysl. Nedoporučil bych tuto většině svých klientů. Zároveň vždy pomohu těm, kteří již na cestě jsou. Protože pýchu stranou, skvělý dům neumí postavit jen Ekonomky, ale také Zbyněk se svojí rodinou. A každá cesta, která přivede lidi k dobrému bydlení a spokojenějšímu životu, je dobrá.

Kultivujme svůj obor. Buďme lepšími staviteli a naučme se pomáhat těm, kteří si chtějí svůj dům postavit vlastní rukou.